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住宅ローンの借り入れの流れ
住宅ローンの商品数は3,000種類、あるいはそれ以上ともいわれています。そんな中から、どの商品を選び、どのようにローンを組めば、得なのか、支払いに無理がないのかなどで悩んでいる人は多いのではないでしょうか。そうした人のために、住宅ローン借入れの流れを資金計画の立て方も含めてご紹介します。
借りられる金額より、返済可能な金額を知ること！
＜ステップ１＞
住宅購入の第一歩は、購入予算を決めること。
住宅ローンで借りられる金額は、金融機関などが提示してくれますが、この金額と、返すことが可能な金額は、まったく別のものです。返済については、今後の収入予定のほか、子どもの成長、生活費の変動、老後の生活まで含めた支出を計算し、自分自身でしっかりと検討する必要があります。ここで無理をしてしまうと、その後の人生を大きく狂わせてしまうことになりかねません。モデルルームに出かけるなどの物件探しは、まずは予算を決めてからにしましょう。予算を把握せずに行ってしまうと、物件に目を奪われ、ついつい背伸びしてしまいがちです。住宅購入では、このステップがもっとも重要となります。無理のない購入予算を立てましょう。
＜ステップ２＞
無理のない購入予算を決めるために、まず必要なのが資金計画。
不動産広告などで「頭金ゼロ！ボーナス時ゼロ！毎月69,500円～」というようなキャッチコピーをよく見かけますが、よく見ると「当社提携の○○銀行2年固定金利○○％を利用した場合」などと書いてあります。間違いではありませんが、購入者の資金計画を考慮に入れたものではないので、これをそのまま鵜呑みにすることは避けたいものです。
資金計画を立てる場合のポイントは、以下の通りです。
- 現在の支払いと貯蓄状況をチェック
- 住居に関する年間の支払いを算出
- 購入後の家計負担余力をシミュレーション
- 住宅ローンの返済可能金額を算出
- 物件の購入予算を決定
家賃や駐車場使用料などの支払い額と貯蓄状況は、直近1年分だけではなく、過去２～５年くらい遡って算出することをお勧めします。とくに貯蓄状況にバラツキがある場合は要注意です。
金利は生きもの。有利な住宅ローンを選ぶこと！
＜ステップ３＞
選択を誤ると、支払いに大きな差が。有利な住宅ローン選び。
住宅ローンにはいろいろな商品があります。それぞれにメリットがあり、返済の方法にも多くの選択肢があるため、自分にあった住宅ローンを選ぶのに苦労します。通常、住宅ローンは、毎月、月初にその月の金利を発表します。また、新しい優遇金利を発表することもあり、まさに住宅ローンは生きもの。常に情報収集し、的確な判断をしていくことが大切です。
＜ステップ４＞
住宅ローンの審査は、借入する人と物件の両方が対象。
住宅ローンには審査があり、誰でも借入れできるものではありません。審査は多岐にわたり、総合的に判断されます。大きくは２つ、申込みをした人と、担保となる不動産の価値です。いくら購入物件の価値が高くても、購入する人に返済していく能力がなければ借入れはできません。逆に、いくら収入が多くても、購入する不動産に担保価値ばなければ借入れすることはできないでしょう。
＜ステップ５＞
住宅ローンの審査基準を知る。
まず、借り入れする人に関する審査内容として、「信用情報」、「勤務先や勤務年数」、「健康状態」、「年収」などがあげられます。金融機関によって違いはありますが、この４つは必須項目となります。
- 信用情報
- 各金融機関は、住宅ローンの申込みがあった時点で、まず、この情報を確認します。クレジットカードなどによる他の借入れがある場合、ショッピング、リボ払い、キャッシングなどの残高がそのくらいあるのかを申告しておきましょう。過去に延滞したことがあったりすると、借入れは困難になります。
- 勤務先と勤続年数 意外に盲点なのは、働き方と勤続年数。
- 勤続3年以上が目安。転職者も可能性あり。
金融機関は収入はもちろんですが、安定性を重視します。通常、勤続3年以上が目安となりますが、転職したばかりでも、キャリアアップによる転職であれば、勤続年数が短くても大丈夫な場合があります。また、勤務先も重要なファクター。大企業であれば安定性は高いと評価されますが、中小企業勤務の場合は、審査が厳しくなります。個人事業主も、継続年数3年以上が目安。過去3年間の所得が審査の対象となります。所得に大きな差がある場合は、低い年の所得が審査の基準となりますので、ご注意を。 - 健康状態
- 生命保険に加入できることも必要。
ほとんどの銀行ローンは、借入れ要件の一つに「団体信用生命保険（団信）に加入できること」をあげています。つまり、生命保険に加入できる健康状態であることが必要になってきます。人気のフラット35は、団信に加入できなくても借入れは可能です。ただし、借入れ者に万一のことがあった場合には、遺族が返済をしていかなくてはならないので、十分な検討が必要です。 - 年収
- 最低年収の基準は200～300万円。
借入れできる金額は、年収や所得によって決まりますが、借入れできるかどうかの要件として、最低年収が決められています。金融機関によってさまざまですが、200～300万円が基準となっているようです。中には400万円以上というところや、共働きなどで収入を合算する場合に、いずれも最低年収の要件を満たす必要がある場合もあります。また、個人事業主の場合は、所得金額が審査の対象となります。税金対策などで極端に所得金額を少なくしていると借入れが難しくなります。