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住宅ローンの借り換え
住宅ローンの借り換えというのは、現在利用しているローンよりも有利な条件の住宅ローンに変更するために、利用中のローンを一括返済して新しいローンを借り入れることです。変動金利や固定金利選択型ローンを利用していて、金利見直しによる返済額アップで生活に大きな負担を抱えてしまったり、全期間固定金利型のローンを利用していて金利負担が大きすぎると感じられるような場合には、「借り換え」によって負担やリスクの軽減をはかることを検討してみましょう。条件によっては大変な節約効果を得られる場合があります。
また現時点ではあまり考えられませんが、返済が始まってから大幅に金利が下がった場合なども、返済額負担減のための借換えを検討すべき機会ということになります。
借り換えが難しいケース
なお、借り換えを行うにあたっては、たとえば複数のローンを利用していた場合は、そのすべてを一括で返済することが原則です。一部のローンは条件が有利ということで継続し、ほかのローンだけを借り換えるということはできません。
また、次のようなケースでは、借り換えが難しくなります。
- 借り換え時の健康状態がよくなく、団体信用生命保険に加入できない
- 途中で車などのローンを組んだため、返済負担率（収入に対する各ローン返済額の割合）が
基準を超えてしま っている - 住宅の資産価値が大幅に下がり、担保割れしている
- 住宅ローンの滞納歴がある
住宅ローンの滞納暦があると借換えが難しくなってしまいますので、返済が苦しくなってきた場合には、早めに借換えを検討してみることが大切です。もしかしたら、取り返しのつかない事態を避けることが出来るかも知れないのです。
金融機関は借り換え強化の傾向・フラット35への適用も
住宅金融支援機構の調査によると、平成21年度の新規の住宅ローン貸し出し額に占める「借り換え」の割合は、33.1％に達しているというデータが出ています。平成19年度で24.9％、20年度で26.3％と、年々増加の傾向にあります。これは、住宅市場が縮小を続ける中で、金融機関が顧客の獲得において、新規だけでなく借り換えにも照準を合わせ始めたという要因があります。また同時に、住宅ローン利用者の多くが不安感や危機感を抱えていたり、新たに得たローン知識をもとに、より有利なローンを探してみようという動きが出始めているということもあるでしょう。
いずれにしても、かつてはあまり重視されていなかった「借り換え」 ですが、ローン破綻問題の対策という観点からも、借り換え市場が広がっていくことは、消費者にもメリットがもたらされます。たとえば「フラット35」についても、平成21年より借り換えへの対応が可能となっています。安全な全期間固定金利ローンへの借り換えの道が開かれました。